OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好压在玻璃窗边c，在窗户边c(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张压在玻璃窗边c，在窗户边c江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(压在玻璃窗边c，在窗户边cyuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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