5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售42周是几个月，42周是几个月保质期旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区42周是几个月，42周是几个月保质期域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng42周是几个月，42周是几个月保质期)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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